2026년 11월 기준으로, 전세나 월세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 세입자는 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 보증금을 한 푼도 못 받은 경우뿐 아니라 일부만 받은 경우도 신청 대상이고, 집주인의 동의는 필요 없다.
임차권등기명령은 법원의 명령으로 주택 등기부에 임차권을 기록해, 세입자가 이사를 가도 기존 대항력과 우선변제권을 지키게 해 주는 「주택임대차보호법」 제3조의3의 제도다. 원래 대항력은 그 집에 살면서 주민등록을 유지해야 이어지기 때문에, 보증금을 받기 전에 이사하면 순위가 사라질 수 있다.
이 글은 찾기쉬운 생활법령정보(법제처), 주택도시보증공사(HUG), 대법원·법무부 발표를 바탕으로 신청 요건, 서류, 비용 계산, 이사해도 되는 시점, HUG 전세보증금반환보증 청구와의 관계를 순서대로 정리한다.
핵심 요약
- 대상: 임대차가 끝난 뒤 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 주택 임차인
- 신청처: 집 소재지 관할 지방법원·지방법원지원·시군법원
- 비용: 임대인 1명·임차인 1명·주택 1채 기준 총 43,400원 (임대인에게 청구 가능)
- 이사 시점: 등기사항증명서에 임차권등기가 기록된 것을 확인한 뒤
임차권등기명령 신청 조건, 누가 신청할 수 있나
임차권등기명령은 ① 임대차가 끝났고 ② 보증금이 반환되지 않았다는 두 조건이 모두 갖춰져야 신청할 수 있다. 계약 기간이 아직 남아 있다면 이 제도로는 신청할 수 없고, 별도의 접수 기간은 없어 조건을 갖춘 날부터 바로 신청할 수 있다.
임대차가 끝났다는 것은 계약 기간 만료만 뜻하지 않는다. 해지통고로 계약이 끝났거나 집주인과 합의해 해지한 경우도 포함된다. 묵시적 갱신 상태라면 세입자가 해지를 통고하고 그 통고가 집주인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 계약이 끝난 것으로 본다.
임대차 종료 당시 대항력이 있는 세입자는 물론, 이미 대항력을 잃은 세입자도 신청할 수 있다. 다만 집주인의 승낙을 받고 다시 세를 든 전차인은 신청 자격이 없다. 무허가 건물처럼 등기가 되지 않는 주택은 원칙적으로 대상이 아니며, 다가구주택 일부를 빌린 경우에는 빌린 부분을 표시한 도면을 붙여 신청한다.
등기부상 용도가 사무실이나 지하실이라도 실제로 주거용으로 써 왔다면 신청할 수 있다. 이때는 계약 때부터 신청 시점까지 주거용으로 사용했음을 보여 주는 서류를 함께 낸다.
임차권등기명령 비용은 얼마인가
임차권등기명령 신청 비용은 임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1채 기준 총 43,400원이라고 찾기쉬운 생활법령정보가 안내한다. 비용은 인지세, 등기수입증지, 송달료, 등록면허세 네 가지로 구성된다.
| 항목 | 금액 | 계산 기준 |
|---|---|---|
| 인지세(수입인지) | 2,000원 | 신청 1건 |
| 등기수입증지 | 3,000원 | 부동산 1개당 |
| 송달료 | 31,200원 | 1회 5,200원 × 당사자 1명당 3회분(2명이면 6회) |
| 등록면허세(지방교육세 포함) | 7,200원 | 신청 1건 |
| 합계 | 43,400원 | 임대인 1명·임차인 1명·주택 1채 |
송달료는 당사자 수에 따라 늘어난다. 예를 들어 집주인이 부부 공동명의(2명)이고 세입자가 1명이면 당사자 3명분 9회로 계산해 송달료가 46,800원이 되고, 합계는 59,000원 안팎이 된다. 송달료 단가는 법원 기준에 따라 바뀔 수 있으니 접수할 때 법원 안내 금액을 확인한다.
이 비용은 세입자가 먼저 내지만 「주택임대차보호법」 제3조의3 제8항에 따라 신청과 등기에 든 비용을 집주인에게 청구할 수 있다. 영수증과 납부 내역은 보증금 정산이 끝날 때까지 보관해 두는 편이 좋다.
임차권등기명령 신청방법과 준비 서류
임차권등기명령은 신청서와 첨부서류를 집 소재지 관할 지방법원·지방법원지원·시군법원에 제출해 신청하며, 법원은 변론 없이 서류로 심리해 결정한다. 신청서에는 임대차 계약 내용, 계약이 끝난 이유, 돌려받지 못한 보증금과 차임, 전입일·점유 시작일·확정일자를 적는다.
- 계약 종료를 증명할 자료(만료 전 갱신 거절 문자·내용증명, 해지 합의서 등)를 정리한다.
- 등기사항증명서를 떼어 집주인 명의와 주소, 다른 권리관계를 확인한다.
- 임대차계약서(확정일자 있는 것), 주민등록등본 등 점유·전입 사실을 보여 주는 서류를 준비한다.
- 임차권등기명령 신청서를 작성해 기명날인 또는 서명하고 관할 법원에 접수하며 비용을 낸다.
- 법원 결정이 나면 법원이 등기소에 임차권등기를 촉탁하고, 등기가 기록된다.
- 등기사항증명서를 다시 발급해 임차권등기가 기록된 것을 확인한 뒤 이사와 전출을 한다.
첨부서류는 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조가 정한다. 집주인 소유로 등기된 주택의 등기사항증명서, 임대차계약증서, 점유 시작일과 주민등록일을 소명하는 서류가 기본이고, 우선변제권을 주장하려면 확정일자가 찍힌 계약서나 공정증서가 필요하다.
법원이 신청을 기각하면 세입자는 항고할 수 있다. 이 항고는 기간 제한이 없는 통상 항고여서 보증금을 모두 돌려받기 전까지는 다시 다툴 수 있다.
집주인이 결정문을 안 받으면 어떻게 되나
2023년 7월 19일부터는 주택 임차권등기명령의 경우 결정문이 집주인에게 송달되기 전에도 법원이 등기를 촉탁할 수 있다. 법무부는 「주택임대차보호법」 개정 시행일을 3개월 앞당겨 이 날짜부터 적용한다고 발표했다.
예전에는 결정이 집주인에게 송달돼야 등기가 진행돼, 집주인이 연락을 끊거나 우편을 받지 않으면 세입자가 이사를 못 하는 일이 있었다. 지금은 임대인에게 결정이 송달된 때 또는 송달 전 촉탁으로 등기가 된 때 중 먼저 오는 시점에 효력이 생긴다.
집주인이 사망한 경우도 절차가 줄었다. 대법원은 2023년 1월 이른바 ‘빌라왕’ 사건을 계기로, 세입자가 상속인을 대신해 상속등기(대위상속등기)를 먼저 하지 않아도 임차권등기를 할 수 있도록 실무를 바꿨다고 밝혔다.
다만 상가건물 임차권등기명령에는 이 송달 전 촉탁 규정이 적용되지 않는다. 주택과 상가는 근거 법이 다르므로 상가 세입자는 별도로 확인해야 한다.
임차권등기 후 이사는 언제 해도 되나
세입자는 신청일이나 결정일이 아니라 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 기록된 것을 확인한 뒤에 이사해야 기존 대항력과 우선변제권이 유지된다. HUG 전세사기예방센터도 신청 직후 바로 이사하거나 전출하면 보호받지 못할 수 있다고 안내한다.
등기를 마친 뒤에는 다른 집으로 이사하고 전입신고를 옮겨도 이미 얻은 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다. 등기 전에 대항력이 없던 세입자라면 등기를 마친 때부터 새로 대항력과 우선변제권을 갖는다.
보증금 반환과 등기 말소의 순서도 알아 둔다. 대법원 판례(2005다4529)에 따르면 집주인의 보증금 반환이 세입자의 임차권등기 말소보다 먼저다. 집주인이 “등기부터 지우면 돈을 주겠다”고 해도 세입자가 먼저 말소해 줄 의무는 없다.
전세 계약을 새로 알아보는 중이라면 다음 집의 대출 조건도 함께 살핀다. 청년 세입자는 청년전세대출 조건과 한도 2026 금리·신청 방법 총정리에서 소득·한도 기준을 확인할 수 있다.
HUG 전세보증금반환보증 청구와 임차권등기명령
주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증에 가입한 세입자는 계약 종료 후 1개월이 지나도록 보증금을 받지 못하면 보증사고로 보고, 주택임차권등기명령을 마친 뒤 보증이행을 청구한다. HUG는 결정문만 제출해도 청구와 심사는 가능하지만, 보증금을 받기 전까지 등기가 완료돼야 한다고 안내한다.
HUG에 내는 서류에는 임차권등기명령 결정문, 임차권등기가 기록된 등기부등본, 임차권등기 접수일 이후 발급한 주민등록등본 또는 초본이 들어간다. 계약 종료 증빙으로는 만기 2개월 전까지 갱신 거절을 통지한 문자·카카오톡(집주인 답장 포함), 공인 속기사 녹취록, 내용증명 등이 쓰인다.
HUG는 이행청구일 이후 1개월 안에 대위변제를 진행하고, 세입자가 집을 비워 주는 명도를 마쳐야 보증금을 지급한다. 담당자 확인 전에 임의로 전출하면 보증이행이 거절될 수 있으므로 전출 일정은 HUG 관리센터(대표번호 1566-9009)와 먼저 맞춘다.
전세사기 피해자로 인정받은 경우에는 별도 지원 제도도 있다. 지원 금액과 신청 절차는 전세사기 피해자 최소지원금 2026, 보증금 3분의 1 최소보장제 신청 방법에 정리했다.
임차권등기명령 자주 묻는 질문
Q. 계약 기간이 남아 있어도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
신청할 수 없다. 임대차가 끝난 뒤 보증금을 받지 못한 경우만 대상이며, 기간 만료 외에 해지통고나 합의 해지로 계약이 끝난 경우는 신청할 수 있다.
Q. 보증금 일부만 못 받았는데 신청할 수 있나요?
신청할 수 있다. 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」은 보증금 전액뿐 아니라 일부를 돌려받지 못한 경우도 신청 대상으로 본다.
Q. 집주인 동의가 있어야 하나요?
동의는 필요 없다. 세입자가 단독으로 관할 법원에 신청하고, 주택은 집주인에게 결정이 송달되기 전에도 등기를 촉탁할 수 있다.
Q. 임차권등기명령 비용은 돌려받을 수 있나요?
집주인에게 청구할 수 있다. 「주택임대차보호법」 제3조의3 제8항이 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정하고 있다.
Q. 결정문을 받으면 바로 이사해도 되나요?
바로 이사하면 안 된다. 결정문은 등기 완료 증명이 아니므로, 등기사항증명서에 임차권등기가 기록된 것을 확인한 뒤 이사와 전출을 해야 한다.
이 글은 일반적인 절차 안내이며 개별 사건의 법률 판단을 대신하지 않는다. 비용·서류 기준은 바뀔 수 있으니 접수 전에 관할 법원 민원실 등 공식 창구에서 다시 확인한다.
출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차 – 임차권등기명령 신청
- 찾기쉬운 생활법령정보 백문백답 – 임차권등기명령의 신청비용
- 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 보증이행 안내
- 주택도시보증공사 전세사기예방센터 – 보증금 돌려받고 안전하게 이사 나가기
- 법무부 보도자료 – 임대인 송달 없이도 임차권등기 가능
- 대법원 보도자료 – 임차권등기명령 절차 개선
