2026년 10월 기준, 전세사기 피해자가 경·공매를 거쳐 돌려받은 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 정부가 부족분을 채워 주는 임차보증금 최소보장제가 2026년 11월 13일부터 시행된다. 국토교통부는 2026년 10월 6일 국무회의에서 이를 위한 시행령 개정안이 의결됐다고 밝혔다. 임차보증금 최소보장제는 전세사기 피해자의 보증금 회복을 최소한 보증금의 3분의 1 수준까지 보장해 주는 제도다.
핵심 요약
- 대상: 전세사기피해자등 결정을 받은 임차인 — 신청 서류에 피해자 결정문이 포함된다.
- 금액: 경·공매 종료 후 회복액이 임차보증금의 3분의 1(최소보장금)에 못 미치면 부족분을 지원한다.
- 시행: 2026년 11월 13일부터 — 신청·지급·정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 맡는다.
- 절차: 지급 여부와 금액은 신청일부터 90일 이내에 결정되고, 이후 반납 사유가 생기면 신고·반납해야 한다.
임차보증금 최소보장제란 무엇인가
임차보증금 최소보장제는 전세사기 피해자가 경·공매를 마친 뒤에도 임차보증금의 3분의 1을 회복하지 못하면, 부족한 금액을 국가가 지원하는 제도다. 시행령 개정안이 2026년 10월 6일 국무회의에서 의결돼 2026년 11월 13일부터 시행된다.
지원금은 두 가지다. 경·공매가 끝난 뒤 부족분을 받는 최소지원금과, 경·공매가 끝나기 전에 먼저 받고 나중에 정산하는 선지급금이다. 두 지원금의 계산 기준이 되는 금액은 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 최소보장금이다.
국토교통부가 2026년 7월 발표한 자료에 따르면 전세사기피해자법 제정(2023년 6월) 이후 누적 3만 9,669건의 피해자등 결정이 내려졌고, 피해주택 매입은 누적 9,707호까지 진행됐다. 경·공매를 거쳐도 피해 회복이 어려운 사례가 이어지자 보증금의 3분의 1은 최소한 회복할 수 있게 하자는 취지로 이번 제도가 도입됐다.
누가 신청할 수 있나 — 지원 대상과 조건
지원 대상은 국토교통부 장관이 내리는 전세사기피해자등 결정을 받은 임차인이다. 신청 서류에 피해자 결정문이 포함되므로, 결정을 받지 못한 상태에서는 지원금을 신청할 수 없다.
피해주택이 경·공매로 넘어가 회복 금액이 확정되는 절차에 있는 피해자가 대상이다. 최소지원금은 회복 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 차액을 받는 방식이고, 선지급금은 경·공매가 끝나기 전에 미리 받는 방식이라 신청 시점이 서로 다르다.
경·공매와 별개로 임대인을 상대로 보증금 반환을 직접 청구해야 하는 경우라면 전세보증금반환 소송 핵심 판례·데이터 정리에서 소송 흐름을 확인할 수 있다. 새 전세 계약을 앞두고 있다면 전세 계약 주의사항 체크리스트 2026으로 계약 전 점검 항목을 살펴보는 것도 도움이 된다.
최소지원금과 선지급금은 얼마인가
두 지원금 모두 최소보장금(임차보증금의 3분의 1)에서 이미 회복했거나 지원받은 금액을 뺀 나머지로 계산한다. 최소지원금은 경·공매가 끝난 뒤 확정된 회복액을 반영하고, 선지급금은 선지급 시점까지 확인된 금액을 반영한다는 점이 다르다.
예를 들어 임차보증금이 1억 5,000만 원인 피해자가 경매 배당 2,000만 원과 경매차익 1,000만 원을 회복했다면, 최소보장금 5,000만 원에서 회복액 3,000만 원을 뺀 2,000만 원을 최소지원금으로 받는다. 결과적으로 총 5,000만 원을 회복하게 된다.
선지급금은 임차보증금 1억 5,000만 원에 임대료 지원 1,000만 원을 받은 피해자라면 최소보장금 5,000만 원에서 1,000만 원을 뺀 4,000만 원을 먼저 받는다. 경매차익은 공공주택사업자가 피해주택을 매입할 때 감정가와 낙찰가의 차이로 발생하는 금액을 말한다.
| 구분 | 최소지원금 | 선지급금 |
|---|---|---|
| 지급 시점 | 경·공매 종료 후 | 경·공매 종료 전 |
| 차감 항목 | 대항력·우선변제권 행사 금액, 채권 변제액, 경매차익, 임대료 지원액 | 채권 변제액, 선지급 전 임대료 지원액 등 |
| 이후 정산 | 없음 | 추가 회수액 반영, 초과 회수 시 추가 지급 |
| 보증금 1억 5,000만 원 기준 예시 | 회복액 3,000만 원이면 2,000만 원 | 임대료 지원 1,000만 원이면 4,000만 원 |
신청 시기와 방법 — 준비 서류
최소지원금과 선지급금의 신청·지급·정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 맡는다. 2026년 11월 13일 시행 이후 매입·처분 절차 상황에 맞춰 다음 순서로 진행하면 된다.
- 신청 시기 확인 — 최소지원금은 피해주택 매입을 요청한 경우 경매차익 산정 완료 후, 그 외에는 피해주택 처분 절차 완료 후 신청한다. 선지급금은 LH 매입이 완료되기 전이나 처분이 완료되기 전까지 신청한다.
- 제출 서류 준비 — 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금반환채권 변제 관련 서류를 준비한다.
- LH에 지급 신청 — 질병이나 해외 체류 등으로 직접 신청하기 어려우면 대리인을 선임할 수 있다.
- 결정 통지 확인 — LH가 신청일부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 통지한다. 부득이한 경우 30일 범위에서 한 차례 연장될 수 있다.
신청 시기와 서류는 피해주택의 매입·처분 진행 상황에 따라 달라질 수 있으니, 본인의 절차 단계에 맞는 시점에 신청하는 것이 중요하다.
지급 결정과 이의신청, 반납 시 주의사항
LH는 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 지급 금액을 결정해 신청인에게 통지해야 한다. 부득이한 경우 30일 이내에서 한 차례 연장할 수 있다.
지급 결정이나 금액에 이의가 있으면 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있다. 이의신청은 행정기본법에 따른 절차로 진행된다.
지원금을 받은 뒤 임차보증금을 추가로 회수하는 등 반납 사유가 발생하면 그 사실을 신고하고 해당 금액을 반납해야 한다. 정해진 기간 내 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 부과될 수 있다.
자주 묻는 질문
Q. 최소지원금은 언제부터 신청할 수 있나?
2026년 11월 13일 시행 이후부터 신청할 수 있다. 피해주택 매입을 요청한 경우에는 경매차익 산정이 완료된 후, 그 외에는 처분 절차가 완료된 후 신청한다.
Q. 최소지원금은 얼마인가?
최소보장금(임차보증금의 3분의 1)에서 대항력·우선변제권 행사로 받은 금액, 채권 변제액, 경매차익, 임대료 지원액을 뺀 금액이다. 보증금 1억 5,000만 원에 회복액이 3,000만 원이면 2,000만 원이다.
Q. 선지급금과 최소지원금은 무엇이 다른가?
선지급금은 경·공매가 끝나기 전에 먼저 지급받고 이후 회수 상황에 따라 정산하는 방식이고, 최소지원금은 경·공매 종료 후 부족분을 지급받는 방식이다.
Q. 지급 결정까지 얼마나 걸리나?
LH가 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정해 통지한다. 부득이한 경우 30일 이내에서 한 차례 연장될 수 있다.
Q. 직접 신청이 어려우면 대리인이 신청할 수 있나?
질병이나 해외 체류 등으로 직접 신청하기 어려우면 대리인을 선임해 신청할 수 있다.
Q. 나중에 보증금을 더 돌려받으면 어떻게 되나?
반납 사유가 발생하면 신고하고 해당 금액을 반납해야 한다. 기한 내 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 부과될 수 있다.
출처
- 국토교통부 보도자료 「전세사기특별법 시행령 개정안, 6일 국무회의 의결」(정책브리핑)
- 국가법령정보센터 전세사기피해자법 시행령 일부개정령
- 국가법령정보센터 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법
